“Ôm tiền” từ đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất?
Hơn 4 năm bỏ tiền mua nền đất thuộc dự án khu nhà ở Sadaco (tên thương mai là dự án Phú Mỹ Gold City) tại phường Mỹ Xuân, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, do Công ty TNHH Một Thành Viên Sadaco Mỹ Xuân (Sadaco Mỹ Xuân) làm chủ đầu tư, nhiều khách hàng đang ''đứng ngồi không yên''.
Liên quan đến dự án này, mới đây, ông N.C.K (sinh năm 1964, ngụ quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh) đã có đơn tố cáo gửi đến Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, để đề nghị tiến hành điều tra, làm rõ các hành vi có dấu hiệu của tội lợi dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, và tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đối với Công ty Sadaco Mỹ Xuân và Công ty Cổ phần Dịch vụ và Đầu tư Đất Xanh Đông Nam Bộ (nay là Công ty Cổ phần Dịch vụ và Đầu tư Đông Nam Bộ, gọi tắt là Đất Xanh Đông Nam Bộ).
Theo phản ánh của ông N.C.K, từ tháng 5/2019, ông có ký với Sadaco Mỹ Xuân “Hợp đồng cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất” cho 6 thửa đất số LPF-55/HĐCKCN-PMGC/2019, LPF-54/HĐCKCN-PMGC/2019, LPF-53/HĐCKCN-PMGC/2019, LPB-09/HĐCKCN-PMGC/2019, LPB-10/HĐCKCN PMGC/2019, LVY-27/HĐCKCN-PMGC2019.
Và ký với Đất Xanh Đông Nam Bộ 6 “Hợp đồng dịch vụ tư vấn và môi giới” gồm, hợp đồng số PMG-LPF-55-2019/HDDV, PMG-LPF-54-2019/HDDV, PMG-LPF-53-2019/HDDV, PMG-LPB-09-2019/HDDV, PMG-LPB-10-2019/HDDV, PMG-LVY-27-2019/HDDV, để nhận quyền sử dụng đất đối với 6 nền đất ở lô LPF-55, LPF-54, LPF-53, LPB-10, LPB-09, LVY-27 thuộc dự án Phú Mỹ Gold City.
Tổng giá trị các hợp đồng này là 7.278 575.387 đồng. Trong đơn, ông N.C.K cho biết đã thanh toán 4.691.031618 đồng, chiếm 64,4% tổng giá trị hợp đồng cho Đất Xanh Đông Nam Bộ và Sadaco Mỹ Xuân.
Theo hợp đồng, Sadaco Mỹ Xuân và Đất Xanh Đông Nam Bộ cam kết sẽ tiến hành các thủ tục pháp lý cần thiết để ông N.C.K được ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và thực hiện đăng bộ, sang tên theo quy định của pháp luật. Việc xác lập hợp đồng này sẽ được Đất Xanh Đông Nam Bộ thông báo bằng văn bản cho ông N.C.K, nhưng không quá 18 tháng, có thể nhanh hoặc thậm hơn 90 ngày làm việc, kể từ thời điểm các bản các bên lập những hợp đồng nói trên.
Tuy nhiên, suốt nhiều năm nay, Sadaco Mỹ Xuân và Đất Xanh Đông Nam Bộ vẫn chưa tiến hành các thủ tục pháp lý để ông N.C.K được ký Hợp đồng chuyển nhượng và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ông đã đăng ký mua.
“Tôi đã rất nhiều lần liên hệ, đề nghị Sadaco Mỹ Xuân và Đất Xanh Đông Nam Bộ thực hiện đúng nội dung trong hợp đồng, về việc cam kết tiến hành các thủ tục pháp lý xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các lô đất tôi đã mua, song đều bị 2 công ty này lấy lý do và đùn đẩy trách nhiệm cho nhau, đưa ra nhiều lý do không hợp lý để từ chối thực hiện nghĩa vụ” - ông N.C.K nêu trong đơn.
Cũng theo ông N.C.K, dù Sadaco Mỹ Xuân và Đất Xanh Đông Nam Bộ đã thu hơn 50%, thậm chí 90% giá trị hợp đồng đã ký kết với nhiều khách hàng, nhưng lại không sử dụng tiền này để thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước.
Ông N.C.K trình bày trong đơn, nhiều khách hàng đã chuyển cho Đất Xanh Đông Nam Bộ số tiền hàng trăm tỷ đồng nhưng phía Sadaco Mỹ Xuân lại thông tin rằng, Đất Xanh Đông Nam Bộ chưa chuyển số tiền khách hàng thanh toán cho họ. Trong khi, Đất Xanh Đông Nam Bộ lại đổi lỗi do Sadaco Mỹ Xuân chưa thực hiện xong nghĩa vụ thuế với Nhà nước, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chưa đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng… Đến hiện tại, dự án vẫn đang chậm tiến độ, quyền lợi chính đáng của khách hàng bị bỏ ngỏ. .
Bán 3,75 ha đất không thuộc dự án?
Cũng trong đơn tố cáo gửi đến Cơ quan cảnh sát điều tra Công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, ông N.C.K còn phản ánh việc Sadaco Mỹ Xuân và Đất Xanh Đông Nam Bộ đã bán nhiều lô đất nền không được Nhà nước phê duyệt, nằm ngoài dự án Phú Mỹ Gold City cho khách hàng thông qua hợp đồng cam kết 3 bên gồm: Đất Xanh Đông Nam bộ, khách hàng và Sadaco Mỹ Xuân.
Theo đó, nhiều khách hàng đã thanh toán trên 70% giá trị hợp đồng cho Công ty Đông Nam Bộ. Có thể kể đến như trường hợp của chị L.T.D.L (Hợp đồng số PMG-LPP-02-2019/HDDV và LPH-02/HĐCKCN-PMGC/2019) trị giá 923.888.152 đồng, đã thanh toán 684.140.000 đồng, chiếm hơn 74% giá trị hợp đồng; chị D.T.N (Hợp đồng số PMG-LPH-03/HDDV và LPH-03/HĐCKCN-PMGC-2019) trị giá 885.872.000 đồng, đã thanh toán 625.872.000 đồng, chiếm gần 71%; chị N.T.T (Hợp đồng PMG-LPH-10/HDDV và LPH-10/HĐKCCN-PMGC-2019) trị giá 1.100.000.000 đồng, đã thanh toán 800.000.000, chiếm hơn 72%;…
Theo tìm hiểu, dự án Phú Mỹ Gold City do Công ty Cổ phần Phát triển sản xuất thương mại Sài Gòn (Sadaco) làm chủ đầu tư. Năm 2018, Sadaco lập ra công ty thành viên Sadaco Mỹ Xuân.
Sadaco sở hữu 100% vốn điều lệ của Sadaco Mỹ Xuân và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng khu đất diện tích 19,3 ha và toàn bộ thiết kế, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 dự án Phú Mỹ Gold City để Sadaco Mỹ Xuân trực tiếp đầu tư và thực hiện dự án Phú Mỹ Gold City.
Đến tháng 9/2020, dự án Phú Mỹ Gold City mới được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chấp thuận chủ trương đầu tư. Mặc dù vậy, từ tháng 5/2019, Sadaco Mỹ Xuân đã ủy quyền cho Đất Xanh Đông Nam Bộ toàn quyền phân phối, giới thiệu, quảng bá dự án đến khách hàng có nhu cầu giao dịch.
Ghi nhận ngày 16/10, thông tin quảng cáo trên trang thông tin điện tử chính thức của Đất Xanh Đông Nam Bộ cho thấy, dự án Phú Mỹ Gold City có diện tích 20,55 ha. Tuy nhiên, theo Quyết định số 2903/QĐ-UBND ngày 22/9/2020 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, dự án Phú Mỹ Gold City chỉ có diện tích 16,8 ha (ít hơn 3,75 ha so với quảng cáo).
Đáng chú ý, phần diện tích 3,75 ha không có trong dự án Phú Mỹ Gold City, đã được Đất Xanh Đông Nam Bộ và Sadaco Mỹ Xuân ký hợp đồng cam kết, bán cho nhiều khách hàng từ năm 2019. Từ đó dẫn đến tình trạng hiện nay nhiều người dù mua đất nền tại dự án Phú Mỹ Gold City nhưng thực chất phần đất nền này không thuộc dự án. Điều này đồng nghĩa những khách hàng đã “xuống tiền” phải ngậm “trái đắng”, đứng trước nguy cơ mất cả đất lẫn tiền.
Dấu hiệu tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản?
Trao đổi với phóng viên báo Kinh tế và Đô thị, một luật sư thuộc Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh cho rằng, để xác định hành vi này có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản hay không cần phải xác định tính hợp pháp trong bản quy hoạch chi tiết 1/500 dự án Phú Mỹ Gold City. Theo đó, có 2 trường hợp có thể xảy ra.
Trường hợp thứ nhất, nếu Bản quy hoạch chi tiết 1/500 dự án Phú Mỹ Gold City đúng quy định, thể hiện một số khu đất thuộc dự án Phú Mỹ Gold City nhưng sau đó theo chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu thì lại không có lô đất đó thì đây được coi là rủi ro chính sách, pháp lý. Vụ việc mang yếu tố tranh chấp dân sự nên sẽ giải quyết dựa trên sự thỏa thuận, lợi ích của các bên tùy vào tính chất, hành vi.
Trường hợp thứ 2, nếu Đất Xanh Đông Nam Bộ và Sadaco Mỹ Xuân biết rất rõ tình trạng đất đai của dự án không đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn cố tình gian dối, đưa ra thông tin không đúng sự thật để người mua tin tưởng nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản của người mua, thì hành vi này có dấu hiệu tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định của Bộ Luật Hình sự 2015.
Được biết, sau gần 2 năm được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án Phú Mỹ Gold City vẫn không hoàn thành đúng tiến độ, ngừng thi công trong suốt thời gian dài. Do đó, khách hàng liên tục tìm đến khu vực thị xã Phú Mỹ phản ứng, đòi quyền lợi từ chủ đầu tư và các bên liên quan.
