Condotel chờ quy định về chế độ sử dụng đất

Tại Diễn đàn Bất động sản (BĐS) Việt Nam thường niên năm 2019 ngày 27/11, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), cho biết sau 3 năm phát triển rầm rộ đã có tới hàng chục nghìn căn hộ condotel tung ra thị trường.

Cocobay “vỡ trận” là cá biệt

Thị trường BĐS nghỉ dưỡng được bắt đầu phát triển từ năm 2015 và trong vòng 3 năm đã phát triển ở mức “cực thịnh”. Mặc dù tính pháp lý chưa rõ ràng, nhưng nhiều doanh nghiệp (DN) đã mạnh dạn đầu tư mà chưa tính tới rủi ro và hệ quả.

Nhiều cơ quan, DN đã gửi kiến nghị lên Chính phủ và Thủ tướng cũng đã 2 lần chỉ đạo các bộ, ngành, nhưng đến nay vẫn chưa một văn bản nào quy định pháp lý rõ ràng cụ thể về loại hình này được ban hành.

Liên quan tới sự việc Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận” về cam kết lãi suất gây chú ý của dư luận mấy ngày gần đây, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng đây là một “trục trặc” nhưng không phản ánh toàn bộ thị trường condotel.

Bản chất của việc thực hiện condotel không có gì sai, hình thức hoạt động, cách huy động vốn của condotel là tốt trên thị trường BĐS. Cái không may của Cocobay là chọn vị trí cũng như định giá tỷ lệ hưởng lợi nhuận quá cao – tới 12%.

Theo Chủ tịch VNREA, trường hợp ở dự án Cocobay Đà Nẵng là rủi ro nhưng không phải rủi ro lớn, không phải trường hợp điển hình và rộng, mà chỉ là cá biệt trong một dự án có cam kết lợi nhuận quá cao, trong khi lựa chọn khu vực đầu tư quá lớn, không đủ sức “gánh”.

Đồng tình với quan điểm này, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch CEO Group, cho rằng nói về bản chất condotel là tốt, có những tác động tích cực tới tăng trưởng thị trường thời gian qua. Hàng vạn sản phẩm cung cấp ra thị trường với tính thanh khoản cao, mang tới cùng lúc 2 giá trị là dòng tiền và giá trị gia tăng.

“Thủ tục pháp lý, theo quan điểm chúng tôi là đã khá đầy đủ, nhưng các hướng dẫn thực hiện, chi tiết còn chưa rõ ràng. Nếu làm tốt, condotel vẫn có tiềm năng, thu hút dòng tiền nước ngoài và là sản phẩm du lịch rất tốt”, ông Bình nói.

Liên quan đến vấn đề cam kết lợi nhuận của condotel, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh nhà ở miền Bắc & miền Trung Savills Việt Nam, cho hay hầu hết những dự án nghỉ dưỡng nước ngoài cam kết lợi nhuận với khách hàng chỉ khoảng 5-7%/năm, là mức hoàn toàn thực tế và khả thi.

Sau 3 năm có tới hàng chục nghìn căn hộ condotel tung ra thị trường

Chờ ban hành chế độ sử dụng đất

Theo ông Hiển, quản lý vận hành sau bán hàng mới là quan trọng. Các nhà đầu tư cần phải xem sau bán hàng thì quản lý vận hành sẽ triển khai như thế nào? Ai sẽ là người tiếp quản trực tiếp? Bởi vì những người tiếp quản chính là người mang lại lợi nhuận cam kết cho các nhà đầu tư chứ không phải chủ đầu tư.

Đây cũng là bài học trên thị trường để các nhà đầu tư thay vì chỉ nhìn vào câu chuyện cam kết lợi nhuận mà thiếu đi tính đánh giá về mặt thực tế của dự án. Ví dụ chất lượng, thiết kế của sản phẩm, đơn vị quản lý vận hành là ai? Vị trí dự án ở đâu? Những hiểu biết của các nhà đầu tư về BĐS mà họ định đầu tư… liệu đã đủ chưa?

Ở góc độ cơ quan quản lý nhà nước, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Nguyễn Mạnh Khởi cho biết Bộ Xây dựng đã rất khẩn trương xác định các vấn đề vướng mắc, đã chủ động báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.

“Đến hôm nay đã có nhiều nhà đầu tư vướng trong câu chuyện đầu tư condotel dẫn đến rủi ro, là hậu quả của việc chúng ta chưa xác định rõ condotel là cái gì. Có tình trạng nhà đầu tư coi đó là nhà ở và đầu tư vào. Giờ chúng ta xác định condotel không phải nhà ở mà là cơ sở lưu trú du lịch, dẫn đến những điều chỉnh về nhịp độ thị trường”, ông Khởi nhấn mạnh.

Hiện có 3 vấn đề đối với loại hình condotel: chế độ sử dụng đất; quy định về công nhận quyền sở hữu; quản lý vận hành với loại hình này.

Theo ông Khởi, mở rộng thêm thì còn có vấn đề về thỏa thuận lợi nhuận, cam kết của chủ đầu tư với khách hàng. Sau khi tổng hợp các vướng mắc, Bộ Xây dựng đã báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã giao nhiệm vụ cho 3 Bộ, trong đó Bộ Xây dựng có 2 nhiệm vụ là khẩn trương ban hành quy chuẩn tiêu chuẩn về condotel, officetel. Bộ Xây dựng đang soạn thảo nghiên cứu và sẽ sớm ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn này.

Nhiệm vụ tiếp theo mà Bộ Xây dựng được giao là ban hành quy chế quản lý officetel.

Tuy nhiên, có một mấu chốt là sau quá trình nghiên cứu, thống nhất với Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng đã báo cáo Thủ tướng về việc Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý officetel là không ổn.

Do đó, tháng 10 vừa qua, Thủ tướng đã giao Bộ TN&MT ban hành quy định về chế độ sử dụng đất với loại hình này. Sau khi có quy chế sử dụng đất thì Bộ Xây dựng sẽ ban hành quy định về loại hình này.

Minh Sơn