 |
Tháng 10/2021, khi dịch Covid-19 tạm qua đi, nhận định thị trường bất động sản sẽ sớm phục hồi sau hơn nửa năm “đóng băng”, chị Ngọc quyết định xuống tiền mua đất nền hoặc nhà phố ở khu Đông, TP.HCM. Qua môi giới, chị tìm được mảnh đất rộng 80 m2 trong hẻm đường Tây Hòa, phường Phước Long A (TP Thủ Đức) với giá 5,6 tỷ (70 triệu đồng/m2).
“Tôi khá ưng mảnh đất này vì chỉ cách Xa lộ Hà Nội 1 km, nhưng rồi suy tính nếu mua để đầu tư thì biên độ tăng giá không nhiều vì nơi này là khu dân cư hiện hữu, chưa có dự án lớn nào để kích giá bất động sản lên, nên tiếp tục nhờ môi giới ở khu vực khác”, chị Ngọc kể.
Tăng giá gấp đôi trong vòng chưa đầy một năm
Mất 2 tuần, phía môi giới tìm được cho chị Ngọc một mảnh đất khác rộng 90 m2 ở phường An Phú gần đường Đỗ Xuân Hợp. Sau khi đến xem mảnh đất và khu vực này, chị Ngọc quyết định mua với giá 70 triệu đồng/m2.
“Dù nằm sâu hơn mảnh đất ở đường Tây Hòa, nhưng vị trí lại gần đường dẫn đến cao tốc TP.HCM - Long Thành, xung quanh có nhiều dự án bất động sản như: Lake View, Flora Anh Đào, Safira…, đặc biệt đối diện là dự án Sài Gòn Bình An nghe nói sẽ được xây dựng sớm”, chị Ngọc phân tích.
Tính toán của nhà đầu tư này khá chính xác. Khoảng 2 tháng trở lại đây, chị Ngọc liên tục nhận được điện thoại của môi giới chào mua với giá 120 triệu đồng/m2. Như vậy, sau 9 tháng, bất động sản này đã tăng 50 triệu đồng/m2.
“Tôi khá bất ngờ với mức giá này. Tuy nhiên, việc tăng giá không phải ngẫu nhiên, vì nhờ đòn bẩy là dự án Sài Gòn Bình An được chuyển giao về cho chủ đầu tư Masterise và đổi tên thành The Global City. Với mức giá 370 triệu đồng/m2 với nhà phố, biệt thự mà chủ đầu tư này mở bán, thì tôi nghĩ giá đất khu vực xung quanh sẽ còn tăng nữa”, chị Ngọc nói.
 |
| The Global City sau hơn 20 năm "đóng băng" đã đẩy giá đất khu vực tăng mạnh ngay khi vừa tái khởi động. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Cũng lấy khu Đông làm điểm đầu tư, nhưng anh Thành Trung chọn phân khúc biệt thự thay vì đất nền. Bỏ ra một thời gian khá lâu để tìm đất biệt thự ở TP.HCM, nhưng mức giá tăng quá nhanh, cộng với diện tích nhỏ khiến anh không hài lòng. Cuối cùng, tháng 12/2021, nhà đầu tư này quyết định đặt tiền vào dự án Vinhomes Grand Park.
“Tuy khoảng cách đến trung tâm hơi xa, nhưng biệt thự này thuộc dự án Vinhomes, cộng với dự án Vành đai 3 sẽ được triển khai, nên tôi tin giá bất động sản khu vực này, cụ thể là biệt thự sẽ tăng mạnh”, anh Trung nói và cho biết vì số lượng có hạn, nhưng nhờ mối quan hệ với môi giới và chủ đầu tư nên anh mới chọn được căn biệt thự thô có diện tích 400 m2 với giá 72 tỷ đồng.
Kể từ sau Tết Nguyên đán 2022, giá đất khu vực đường Nguyễn Văn Tăng, Nguyễn Xiển quanh Vinhomes Grand Park rục rịch tăng giá và hiện đã ở mức khá cao. Ông Hùng, chủ một quán ăn đối diện dự án này cho biết nếu như hồi Tết giá đất xung quanh từ mức 20 triệu đồng/m2 bật lên mốc 40 triệu đồng/m2 thì chỉ sau chưa đầy nửa năm đã tiệm cận mốc 50-60 triệu đồng/m2, tùy vị trí.
“Giá đất hưởng lợi từ dự án Vinhomes là có thật, cộng với thông tin về dự án đường Vành đai 3 sắp triển khai càng đẩy giá khu vực này tăng nhanh”, ông Hùng nói. Còn anh Trung thì cho hay, hiện một số môi giới đã liên hệ chào giá mua biệt thự của anh là 120 tỷ đồng.
Những dự án cá biệt đẩy giá bình quân toàn thị trường
Theo đại diện chuyên trang Chợ Tốt Nhà, giá rao bán nhà liền thổ ở các phường An Phú, Bình Trưng Đông và Long Thạnh Mỹ (TP Thủ Đức) thời gian qua đều tăng mạnh. Trong đó, khu vực An Phú tăng gấp đôi so với cùng thời điểm này năm ngoái, đạt ngưỡng gần 150 triệu đồng/m2.
Hai địa bàn còn lại cũng có giá dao động ở mức 85 triệu đồng/m2, riêng đường Nguyễn Xiển nơi dự án Vinhomes Grand Park tọa lạc có giá nhà liền thổ đạt bình quân 209 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, giá đất dù không có mức tăng tương đương nhưng cũng đang neo ở mức cao 43-105 triệu đồng/m2. Cá biệt có đường Nguyễn Văn Tăng ngay dự án đại đô thị của Vinhomes có giá đất trung bình đạt 138 triệu đồng/m2.
 |
| Thị trường bất động sản khu vực quận 9 cũ trở nên sôi động theo các đợt mở bán của Vinhomes Grand Park. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Trao đổi với Zing, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản, cho rằng với dự án quy mô lớn, giá ở các đợt mở bán sau luôn neo cao hơn các phân khu cũ, do đó đẩy tâm lý tăng giá toàn khu vực theo mặt bằng giá mới được thiết lập từ những dự án lớn này.
Đồng thời, các dự án như Vinhomes Grand Park hay The Global City được triển khai rầm rộ cũng làm tăng hy vọng của nhà đầu tư về việc mở rộng, nâng cấp các tuyến đường xung quanh Nguyễn Văn Tăng, Nguyễn Xiển, Phước Thiện...) và các tuyến đường huyết mạch của khu vực (Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Duy Trinh, Đỗ Xuân Hợp...).
Chủ đầu tư và hàng nghìn môi giới không chỉ chăm chăm giới thiệu dự án của mình, mà còn nhiều kỹ thuật nội dung làm thị trường cả khu vực luôn 'nóng'
Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản
Những tâm lý này xuất phát từ việc mỗi dự án bất động sản có ngân sách cả trăm tỷ đồng cho các hoạt động truyền thông, quảng cáo. Với con số trên dưới 10 dự án "ăn theo" trong khu vực mà ông Lê Quốc Kiên nhẩm tính, tổng ngân sách ở mức "khổng lồ".
"Chưa kể có thêm hàng nghìn môi giới đổ vào cùng làm quảng cáo để bán hàng cho các chủ đầu tư trên khắp các mặt trận thông tin, diễn đàn bất động sản. Nội dung truyền thông của họ cũng bài bản, chuyên nghiệp. Họ không chỉ chăm chăm giới thiệu dự án của mình, mà còn nhiều kỹ thuật nội dung làm thị trường cả khu vực luôn 'nóng'", ông Kiên phân tích.
Nhìn chung toàn thị trường, bà Thanh Phạm, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển tại CBRE Việt Nam, cho biết nếu như trước đây các dự án cao cấp và hạng sang chỉ xuất hiện ở trung tâm TP.HCM thì với sự thiếu hụt quỹ đất những năm gần đây, chủ đầu tư bắt đầu đổ ra vùng ven.
Các dự án nhà ở từ căn hộ đến nhà phố ở các khu vực quận 9 cũ, quận 2 cũ hay Bình Chánh, Nhà Bè nay cũng được nâng cấp lên ở mức giá tiệm cận, thậm chí ngang bằng và có trường hợp vượt cả mức giá nhà ở cao cấp và hạng sang.
Do những dự án này chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung mới ra mắt của thị trường, tác động đến mức giá bình quân của khu vực và toàn thị trường là rất lớn. Dữ liệu từ CBRE trong quý II vừa qua cho thấy khu Đông, đặc biệt là TP Thủ Đức, đóng góp đến 88% nguồn cung căn hộ mới nhờ các giai đoạn mở bán của Vinhomes Grand Park, nâng tổng nguồn cung mới bùng nổ đến con số 15.528 căn, vượt tổng nguồn cung mới của cả năm 2021.
Theo thống kê mới nhất của JLL, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM tăng 8,4% theo quý và 23,5% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức 3.173 USD/m2. Trong khi đó, giá bán nhà liền thổ trên thị trường sơ cấp cũng tăng 21,2% so với năm ngoái.
