Theo hồ sơ, năm 2017, công ty cổ phần Kim Oanh Đồng Nai (Kim Oanh) có thỏa thuận mua lại 100% vốn điều lệ của công ty cổ phần Bất động sản Minh Thành Đồng Nai (Minh Thành) của các cổ đông sở hữu vốn điều lệ của doanh nghiệp này là ông Phạm Hoàng Minh, bà Hồ Thị Diễm Trang và một pháp nhân cũng do các cá nhân này sở hữu với giá 530 tỷ đồng. Giá chuyển nhượng này bao gồm vốn điều lệ của Công ty Minh Thành và toàn bộ dự án mà công ty này làm chủ đầu tư.
Khu dân cư 56ha của Công ty Minh Thành, Đồng Nai
Một trong những dự án “sáng” nhất của Minh Thành làm chủ đầu tư là dự án bất động sản ở huyện Long Thành (Đồng Nai) với diện tích hơn 56 ha. Ở thời điểm cam kết chuyển nhượng cổ phần, dự án này đã được các cấp có thẩm quyền ở Đồng Nai phê duyệt quy hoạch 1/500. Tuy nhiên, Minh Thành mới chỉ nhận bàn giao đất khoảng 31 ha. Phần diện tích còn lại Minh Thành đang tiếp tục giải phóng mặt bằng và tiến hành các thủ tục pháp lý liên quan. Theo thỏa thuận giữa Kim Oanh và Minh Thành, thì sau khi Công ty Minh Thành hoàn thành các thủ tục liên quan đến việc chấp thuận đầu tư, quyết định giao đất, phê duyệt thiết kế cơ sở, cấp giấy phép xây dựng của dự án thì ông Phạm Hoàng Minh và bà Hồ Thị Diễm Trang sẽ chuyển nhượng 100% cổ phần cho Công ty Kim Oanh.
Về phương thức thanh toán, Kim Oanh sẽ trả tiền mua cổ phần thành nhiều đợt nhưng sẽ giữ lại 100 tỷ đồng cho đến khi bên bán (Minh Thành) hoàn tất các thủ tục về giải phóng mặt bằng toàn bộ diện tích đất của dự án và thực hiện xong các thủ tục hành chính liên quan đến dự án.
Ðến ngày 8/12/2019, phía Kim Oanh đã thanh toán cho Minh Thành là 265 tỉ đồng tương ứng với 50% cổ phần. Phía Minh Thành cũng đã hoàn tất việc chuyển nhượng 50% cho Kim Oanh. Tiếp đó, biên bản thỏa thuận kí ngày 21/10/2019, hai bên thống nhất: Khi Minh Thành chuyển nhượng đủ 100% cổ phần cho Kim Oanh thì Kim Oanh thanh toán cho Minh Thành 115 tỷ đồng. Khi đó, Minh Thành sẽ bàn giao thực địa 38 ha đất và hồ sơ của 5,3 ha đất cho Kim Oanh.
Vay tiền bằng hợp đồng giả cách
Để có tiền thực hiện thỏa thuận này, phía Kim Oanh đã đến gặp bà Trần Uyên Phương và Trần Ngọc Bích (thông qua môi giới của một người tự giới thiệu là trợ lý của Chủ tịch Tập đoàn Tân Hiệp Phát) để vay số tiền 350 tỷ đồng với lãi suất thỏa thuận là 3%/tháng. Tuy nhiên, phía bà Trần Uyên Phương và Trần Ngọc Bích yêu cầu không làm Hợp đồng vay, mượn thông thường. Theo điều kiện của bên cho vay, số tiền 350 tỉ đồng này sẽ được cho vay có bảo đảm bằng 2 hợp đồng chuyển nhượng cổ phần.
Khu vực xung quanh khu dân cư của Công ty BĐS Minh Thành, Đồng Nai
Theo đó, ông Phạm Hoàng Minh và bà Hồ Thị Diễm Trang phải ký hợp đồng chuyển nhượng 50% cổ phần của Công ty Minh Thành Đồng Nai cho bà Trần Ngọc Bích, bà Trần Uyên Phương và Công ty TCS (công ty do bà Bích và bà Phương chỉ định) với giá 115 tỷ đồng.
Số tiền 235 tỷ đồng sẽ được chuyển cho Công ty Kim Oanh Đồng Nai với điều kiện Công ty Kim Oanh Đồng Nai cũng phải ký hợp đồng chuyển nhượng 50% cổ phần của Công ty Minh Thành Đồng Nai đang sở hữu cho bà Trần Ngọc Bích, bà Trần Uyên Phương và Công ty TCS.
Với điều kiện cho vay này, toàn bộ 100% cổ phần của Công ty Minh Thành Đồng Nai được đảm bảo cho khoản vay 350 tỷ đồng và Trần Ngọc Bích, bà Trần Uyên Phương ký cam kết bán lại cho Công ty Kim Oanh Đồng Nai số cổ phần trên (bao gồm cả cổ phần mà ông Phạm Hoàng Minh và bà Hồ Thị Diễm Trang đứng tên). Khi khoản nợ 350 tỷ này được trả đúng hạn, bà Trần Ngọc Bích, bà Trần Uyên Phương và Công ty TCS sẽ trả lại số cổ phần theo cam kết bán lại.
Phía Kim Oanh phải trả lãi 3 tháng/1 lần (với số tiền 31,5 tỷ đồng/lần). Mỗi lần trả tiền lãi, số tiền này được các cá nhân cho vay hợp thức hóa bằng giấy tờ là “đặt cọc” mua lại số cổ phần trên. Theo giấy đặt cọc này thì hết thời gian thực hiện cam kết mua lại, bên đặt cọc mất số tiền đặt cọc. Đây là hình thức hợp thức hóa số tiền lãi 3% tháng của số tiền 350 tỷ mà Công ty Kim Oanh đã vay.
Công ty Kim Oanh khẳng định, việc ký hợp đồng mua bán cổ phần chỉ là giả cách theo yêu cầu của bên cho vay. Giá trị thực tế của tài sản tại thời điểm ký hợp đồng cao gấp nhiều lần con số 350 tỷ nên không có việc các bên mua bán số cổ phần này như những gì thể hiện trên hợp đồng (giả cách).
Hợp đồng giả cách trở thành hợp đồng thật?
Trong quá trình thực hiện hợp đồng giả cách mua bán cổ phần, thực tế là hợp đồng vay nợ 350 tỷ này, Kim Oanh đã chậm thanh toán tiền lãi 1 ngày. Ngay lập tức, Kim Oanh bị phạt số tiền lên đến 35 tỷ đồng.
Bên trong khu dân cư vẫn còn một vài căn nhà tạm
Trước sự việc này, phía Kim Oanh và bên cho vay thống nhất thời hạn chấm dứt hợp đồng vay bằng việc đưa ra cam kết thực hiện việc "mua lại cổ phần" theo lộ trình. Theo đó, trước ngày 13/8/2020, nếu Công ty Kim Oanh mua lại cổ phần (tức là trả nợ gốc) thì số tiền phải trả để mua 100% cổ phần là 416,5 tỉ đồng (gồm 350 tỷ tiền gốc, tiền lãi theo kỳ và tiền phạt chậm) . Ðúng hạn theo cam kết, ngày 12/8/2020, thông qua tài khoản cá nhân, Kim Oanh đã chuyển đủ số tiền 350 tỉ đồng tiền gốc vào tài khoản của bà Trần Uyên Phương với nội dung "thực hiện cam kết ngày 28/5/2020" (mua lại cổ phần, bản chất là trả nợ gốc). Người nhận cũng đã xác nhận việc nhận đủ số tiền này.
Tuy nhiên, theo đơn tố cáo của Công ty Kim Oanh, chỉ ít ngày sau đó, bà Trần Uyên Phương đã gửi trả lại qua tài khoản số tiên 350 tỷ. Lý do, theo những giấy tờ ký kết, Kim Oanh chỉ có quyền mua lại 50% cổ phần (50% còn lại đứng tên ông Phạm Hoàng Minh và bà Hồ Thị Diễm Trang). Theo phía Kim Oanh, phía bà Phương và bà Bích đã mặc nhiên coi những điều ký trong các hợp đồng giả cách (thực tế để hợp thức hóa khoản vay và khoản lãi trong giao dịch giữa hai bên) là hợp đồng với các điều khoản thật để chiếm đoạt số cổ phần của họ tại Minh Thành đặc biệt là dự án ở Long Thành với giá trị cao hơn giá trị khoản vay (350 tỷ) rất nhiều.
Phía Kim Oanh đã có đơn kêu cứu gửi các cơ quan chức năng cũng như cơ quan truyền thông báo chí. Bộ Công an cũng vừa có công văn gửi UBND tỉnh Ðồng Nai, yêu cầu tỉnh này giữ nguyên hiện trạng, thủ tục pháp lý liên quan Công ty Minh Thành Ðồng Nai để phục vụ điều tra.
Cần có hướng xử lý hình sự để tạo tính răn đe
Luật sư (LS) Trần Minh Cường, (Đoàn LS TP.HCM) cho biết: Thời gian qua, trong quá trình công tác, LS đã chứng kiến rất nhiều trường hợp tương tự như trên. Hành vi và thủ đoạn này không mới, hầu như ở tất cả các địa phương đều có xảy ra những trường hợp các đối tượng cho vay lợi dụng hợp đồng giả cách để chiếm đoạt Tài sản của người dân/Doanh nghiệp đang có nhu cầu về tài chính. Còn “Hợp đồng giả cách” là hợp đồng mà các bên thực hiện nhằm che giấu đi một giao dịch khác. Các đối tượng cho vay thường có thủ đoạn tinh vi, chuyên nghiệp, rất am hiểu về luật pháp. Thậm chí các đối tượng này đã được tư vấn kỹ về tính pháp lý trong trường hợp bị cơ quan tố tụng làm việc.
Lợi dụng “con mồi” đang cần gấp một số tiền nhất định, thông thường các đối tượng cho vay ra điều kiện người cần vay tiền phải đem tài sản của mình để đảm bảo khoản vay. Tài sản có thể là QSDĐ và tài sản gắn liền với đất hoặc các tài sản có giá khác và có Giấy tờ chứng nhận sở hữu của người đi vay và đến cơ quan công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng cho đối tượng cho vay.
Đây là hợp đồng chuyển nhượng giả cách nhằm che đậy giao dịch vay mượn tài sản. Nếu người vay tiền vi phạm thỏa thuận về thời gian trả lãi, trả nợ gốc thì mặc định tài sản này được chuyển dịch sang tên người cho vay. Mặc dù ý chí của người đi vay tiền lúc này không phải chuyển nhượng tài sản.
Người có nhu cầu vay tiền phải nghiên cứu thật kỹ các điều khoản của hợp đồng và các quy định liên quan. Giao dịch vay tiền phải được thể hiện bằng hợp đồng vay tài sản, không vì bất cứ lý do gì để từ hợp đồng vay tiền giữa hai bên lại đi thỏa thuận với nhau chuyển thành ký hợp đồng mua bán nhà đất hoặc Tài sản có giá khác được công chứng hợp pháp. Vì khi có tranh chấp xảy ra, người vay tiền sẽ gánh chịu rất nhiều thiệt hại (trong khi việc chứng minh hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng hợp pháp là hợp đồng giả cách theo Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015) là cực kỳ khó khan trên thực tế và trong một số trường hợp, bên đi vay có khả năng mất trắng tài sản vì không đủ chứng cứ chứng minh đây là Hợp đồng giả cách.
Liên quan đến vụ việc, nhiều chuyên gia về luật pháp cho rằng, để trị hợp đồng giả cách thì cần tăng cường công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật đến với mọi người dân, đồng thời khuyến cáo người dân nên tham khảo ý kiến của những người có hiểu biết, chuyên môn về luật pháp khi thực hiện các hợp đồng chuyển nhượng tài sản.
Ngoài ra, để trị hợp đồng giả cách, có ý kiến cho rằng, cần phải nâng cao nghiệp vụ, trách nhiệm và cái tâm của công chứng viên. Vì họ là người có thể nhìn ra dấu hiệu bất thường của các giao dịch có liên quan đến hợp đồng giả cách. Bên cạnh đó, nên chăng thay đổi quan điểm và xác định đây là một loại hình tội phạm mới và cần có hướng xử lý hình sự nếu cần thiết để tạo tính răn đe.
